Ενοικιαζόμενα ακίνητα - ελάχιστα πρότυπα
Οι πάροχοι ενοικίασης (ιδιοκτήτες) πρέπει να βεβαιωθούν ότι ένα ακίνητο πληροί τα ελάχιστα πρότυπα την ημέρα ή πριν από την ημέρα που μετακομίζει σ' αυτό ο ενοικιαστής.
Σε αυτή τη σελίδα:
Υπάρχουν ειδικοί κανόνες για τα ελάχιστα πρότυπα σε οικίες με δωμάτια προς ενοικίαση.
Ορισμός των ελάχιστων προτύπων
Τα ελάχιστα πρότυπα ισχύουν για συμβάσεις μίσθωσης οι οποίες:
- ξεκίνησαν στις ή μετά τις 29 Μαρτίου 2021
- ξεκίνησαν πριν από τις 29 Μαρτίου 2021 και μετατρέπονται σε περιοδικές συμβάσεις στις 29 Μαρτίου 2021 ή μετά.
Η μετάβαση σε μια περιοδική σύμβαση θεωρείται η έναρξη μιας νέας σύμβασης, ακόμη και αν η περίοδος μίσθωσης άρχισε πριν από τις 29 Μαρτίου 2021.
Τα ελάχιστα πρότυπα δεν ισχύουν για συμβάσεις μίσθωσης που μετατράπηκαν σε περιοδική σύμβαση πριν από τις 29 Μαρτίου 2021.
Τα ελάχιστα πρότυπα χωρίζονται σε 14 κατηγορίες. Όλα τα ενοικιαζόμενα ακίνητα πρέπει να πληρούν τα πρότυπα για κάθε κατηγορία.
Κατηγορίες ελάχιστων προτύπων
Μπάνιο
Το μπάνιο ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου πρέπει να διαθέτει νιπτήρα και ντους ή μπανιέρα και να συνδέεται με μια εύλογη παροχή ζεστού και κρύου νερού.
Τα ντους πρέπει να διαθέτουν κεφαλή ντους με βαθμολογία αποδοτικότητας νερού 3 αστέρων. Εάν δεν μπορεί να εγκατασταθεί, για παράδειγμα λόγω της ηλικίας του ακινήτου, τότε είναι αποδεκτή μια κεφαλή ντους με βαθμολογία 1 ή 2 αστέρων.
Ηλεκτρική ασφάλεια
Το ελάχιστο πρότυπο ηλεκτρικής ασφάλειας για ενοικιαζόμενα ακίνητα ξεκίνησε στις 29 Μαρτίου 2023.
Τα ενοικιαζόμενα ακίνητα πρέπει να διαθέτουν σύγχρονους πίνακες διανομής, με εγκατεστημένους διακόπτες κυκλώματος και ηλεκτρικούς διακόπτες ασφάλειας. Οι ηλεκτρικοί διακόπτες ασφάλειας είναι γνωστοί ως συσκευές υπολειπόμενου ρεύματος (RCD, RCCB ή RCBO).
Οι πάροχοι ενοικίασης είναι υπεύθυνοι για την πρόσληψη ηλεκτρολόγου για να διασφαλίσουν ότι το ενοικιαζόμενο ακίνητό τους συμμορφώνεται με το πρότυπο ηλεκτρικής ασφάλειας.
Εάν οι ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις σας διαθέτουν πίνακα διανομής τύπου διακόπτη κυκλώματος
Οι ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις μπορούν να πληρούν τα ελάχιστα πρότυπα εάν ο ηλεκτρολόγος προσθέσει εξαρτήματα διακοπτών στις πρίζες και τα κυκλώματα φωτισμού, χωρίς να χρειάζεται να προσθέσει ή να τροποποιήσει την προστασία κυκλώματος σε άλλα κυκλώματα (όπως σταθερό εξοπλισμό μαγειρέματος, θερμοσίφωνες ή κυκλώματα κλιματισμού).
Τα εξαρτήματα του διακόπτη κυκλώματος περιλαμβάνουν:
- έναν διακόπτη υπερέντασης και μια συσκευή υπολειπόμενου ρεύματος (RCD), ή
- διακόπτη υπερέντασης και διακόπτες υπολειπόμενου ρεύματος χωρίς ολοκληρωμένη προστασία υπερέντασης (RCCB), ή
- διακόπτη υπολειπόμενου ρεύματος με ολοκληρωμένη προστασία υπερέντασης (RCBO).
Εάν οι ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις σας δεν διαθέτουν πίνακα διανομής τύπου διακόπτη κυκλώματος
Ορισμένα ακίνητα δεν διαθέτουν πίνακες διανομής τύπου διακόπτη κυκλώματος, όπως παλαιότερα ακίνητα που διαθέτουν πίνακα-ασφαλειοθήκη ή κιβώτιο ασφαλειών πορσελάνης [federal fuse box].
Με αυτά τα παλαιότερα κιβώτια ασφαλειών, ο ηλεκτρολόγος μπορεί να μην έχει την επιλογή να προσθέσει εξαρτήματα διακόπτη κυκλώματος (όπως RCD, RCCB ή RCBO) και μπορεί να χρειαστεί να αντικαταστήσει ολόκληρο τον πίνακα διανομής για να διασφαλίσει ότι οι ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις πληρούν τα πρότυπα ηλεκτρικής ασφάλειας.
Στην περίπτωση αυτή, πρέπει να υπάρχουν εξαρτήματα διακοπτών κυκλώματος για όλα τα κυκλώματα στον πίνακα διανομής, συμπεριλαμβανομένου του σταθερού εξοπλισμού μαγειρέματος, των θερμοσιφώνων και των κυκλωμάτων κλιματισμού.
Θέρμανση
Όλα τα ενοικιαζόμενα ακίνητα πρέπει να διαθέτουν σταθερό θερμαντήρα (όχι φορητό) σε καλή κατάσταση λειτουργίας στον κύριο χώρο του καθιστικού.
Για συμβάσεις μίσθωσης που συνάπτονται από τις 29 Μαρτίου 2023, αυτός πρέπει να είναι ένας ενεργειακά αποδοτικός σταθερός θερμαντήρας στον κύριο χώρο του καθιστικού. Εάν υπάρχει σταθερός θερμαντήρας που δεν είναι ενεργειακά αποδοτικός, ο πάροχος ενοικίασης πρέπει να τον αναβαθμίσει.
Ένας ενεργειακά αποδοτικός σταθερός θερμαντήρας πρέπει να είναι ένα από τα ακόλουθα:
- κλιματιστική μονάδα ή αντλία θερμότητας χωρίς αεραγωγούς με ενεργειακή βαθμολογία 2 αστέρων ή άνω
- θερμαντήρας αερίου με ενεργειακή βαθμολογία 2 αστέρων ή άνω
- σύστημα θέρμανσης με αεραγωγούς ή υδραυλική θέρμανση με έξοδο στον κύριο χώρο του καθιστικού
- μια οικιακή συσκευή καύσης στερεών καυσίμων, όπως το τζάκι ή η σόμπα καύσης ξύλου.
Διαμερίσματα
Σε ορισμένες πολυκατοικίες μπορεί να μην είναι πρακτικό να εγκαταστήσετε έναν ενεργειακά αποδοτικό θερμαντήρα - για παράδειγμα, λόγω των κανόνων της εταιρείας του ιδιοκτήτη ή του κόστους.
Μπορεί να μην είναι εύλογο να εγκαταστήσετε έναν ενεργειακά αποδοτικό θερμαντήρα εάν:
- το κόστος εγκατάστασης θα ήταν σημαντικά υψηλότερο από το μέσο κόστος σε μια οικιακή πολυκατοικία
- οι κανόνες της εταιρείας ιδιοκτητών το απαγορεύουν
- η συμμόρφωση με οποιονδήποτε άλλο Νόμο ή τοπικό νόμο καθιστά το κόστος εγκατάστασης απαγορευτικό.
Σ' αυτή την περίπτωση, ο πάροχος ενοικίασης πρέπει να εγκαταστήσει ένα σταθερό θερμαντήρα στον κύριο χώρο του καθιστικού.
Εάν ένας πάροχος ενοικίασης θεωρεί ότι δεν θα ήταν εύλογο να εγκαταστήσει ενεργειακά αποδοτικό σταθερό θερμαντήρα, θα πρέπει:
- να έχει αποδεικτικά στοιχεία που δείχνουν ότι δεν είναι εύλογο, και
- να ενημερώσει τον ενοικιαστή πριν συνάψει σύμβαση μίσθωσης.
Μπορείτε να κατεβάσετε τον οδηγό μας για περισσότερες πληροφορίες: Ελάχιστα πρότυπα ενοικίασης για θέρμανση - Κανονισμοί Ενοικίασης Κατοικιών 2021.
Κουζίνα
Το ακίνητο πρέπει να διαθέτει κουζίνα με:
- έναν ειδικό χώρο μαγειρέματος και προετοιμασίας φαγητού
- έναν νεροχύτη σε καλή κατάσταση λειτουργίας συνδεδεμένο με εύλογη παροχή ζεστού και κρύου νερού
- μια εστία σε καλή κατάσταση λειτουργίας που έχει δύο ή περισσότερους καυστήρες.
- Εάν υπάρχει φούρνος, πρέπει να είναι σε καλή κατάσταση λειτουργίας.
Αυτές οι απαιτήσεις δεν ισχύουν εάν το ακίνητο περιλαμβάνεται στο Heritage Council Victoria [Συμβούλιο Πολιτιστικής Κληρονομιάς της Βικτώριας] και έχει εγκεκριμένη εξαίρεση από το πρότυπο.
Δωμάτιο Πλυντηρίου
Εάν υπάρχει δωμάτιο πλυντηρίου στο ακίνητο, πρέπει να είναι συνδεδεμένο με μια εύλογη παροχή ζεστού και κρύου νερού.
Φωτισμός
Τα εσωτερικά δωμάτια και οι διάδρομοι πρέπει να έχουν πρόσβαση στο φως για να γίνονται οι χώροι λειτουργικοί. Κατά τη διάρκεια της ημέρας, το φυσικό φως μπορεί να περιλαμβάνει φως που προέρχεται από ένα διπλανό δωμάτιο. Τη νύχτα, οι ενοικιαστές πρέπει να έχουν πρόσβαση σε τεχνητό φως.
Αυτές οι απαιτήσεις δεν ισχύουν εάν το ακίνητο είναι καταχωρισμένο σύμφωνα με τον Νόμο περί Πολιτιστικής Κληρονομιάς [Heritage Act] 2017 και έχει εγκεκριμένη εξαίρεση από το πρότυπο.
Κλειδαριές
Οι εξωτερικές πόρτες εισόδου του ακινήτου πρέπει να έχουν λειτουργικές κουτιαστές κλειδαριές ή να είναι εφοδιασμένες με κλειδαριές που μπορούν να ξεκλειδώσουν με κλειδί από έξω αλλά μπορούν να ξεκλειδώσουν χωρίς κλειδί από μέσα.
Οι μόνες περιπτώσεις όπου δεν χρειάζεται να εγκατασταθεί κουτιαστή κλειδαριά σε μια πόρτα είναι όταν:
- η πόρτα δεν μπορεί να ασφαλιστεί με κουτιαστή κλειδαριά - για παράδειγμα, λόγω της θέσης της
- είναι μια πόρτα με σίτα στο ίδιο πλαίσιο πόρτας με μια εξωτερική πόρτα
- απαιτείται διαφορετικός τύπος κλειδαριάς ή συσκευής στο πλαίσιο άλλου Νόμου ή τοπικού νόμου
- η πόρτα δεν είναι προσβάσιμη επειδή υπάρχει ένας άλλος τύπος φραγμού ασφάλειας. Για παράδειγμα, μια κλειδωμένη πόρτα σε πολυκατοικία ή μια κλειδωμένη πύλη
- το ακίνητο είναι καταχωρισμένο σύμφωνα με τον Νόμο περί Πολιτιστικής Κληρονομιάς 2017 και έχει εγκεκριμένη εξαίρεση από το πρότυπο.
Διαβάστε περισσότερα για τις κλειδαριές και την ασφάλεια.
Μούχλα και υγρασία
Όλοι οι χώροι πρέπει να είναι απαλλαγμένοι από μούχλα και υγρασία που προκαλείται από ή σχετίζεται με τη δομή του κτηρίου.
Δομική ακεραιότητα
Το ακίνητο πρέπει να είναι δομικά ακέραιο και ανθεκτικό στις καιρικές συνθήκες.
Τουαλέτες
Η τουαλέτα του ακινήτου πρέπει να είναι σε καλή κατάσταση λειτουργίας και συνδεδεμένη με:
Η τουαλέτα πρέπει να βρίσκεται σε διαφορετικό δωμάτιο του ακινήτου, είτε ξεχωριστά, είτε σε κατάλληλο δωμάτιο όπως το μπάνιο ή σε συνδυασμένο μπάνιο-δωμάτιο πλυντηρίου.
Εξαερισμός
Τα ενοικιαζόμενα ακίνητα πρέπει να διαθέτουν επαρκή εξαερισμό σε όλα τα κατοικήσιμα δωμάτια, συμπεριλαμβανομένου του μπάνιου, του ντους, της τουαλέτας και του πλυντηρίου.
Το ακίνητο πρέπει να πληροί τις κατάλληλες απαιτήσεις εξαερισμού του Οικοδομικού Κώδικα της Αυστραλίας [Building Code], οι οποίες είναι διαφορετικές για διαφορετικά είδη ακινήτων. Μπορείτε να αναζητήσετε πόρους στη βιβλιοθήκη πόρων του Συμβουλίου Οικοδομικών Κωδίκων της Αυστραλίας [Australian Building Codes Board].
Κάδοι απρόσβλητοι στα παράσιτα
Οι πάροχοι ενοικίασης πρέπει να παρέχουν έναν κάδο απορριμμάτων και έναν κάδο ανακύκλωσης για χρήση από τον ενοικιαστή. Οι κάδοι μπορούν να διατεθούν από τον τοπικό δήμο ή να αγοραστούν αλλού, αρκεί να είναι απρόσβλητοι στα παράσιτα και να πληρούν τα πρότυπα συλλογής του δήμου.
Καλύμματα παραθύρων
Τα παράθυρα σε δωμάτια που ενδέχεται να χρησιμοποιηθούν ως υπνοδωμάτια ή καθιστικά πρέπει να είναι εξοπλισμένα με κουρτίνες ή περσίδες που μπορούν να κλείνουν, να μπλοκάρουν το φως και να παρέχουν ιδιωτικότητα.
Παράθυρα
Όλα τα εξωτερικά παράθυρα σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο που μπορούν να ανοίξουν πρέπει να έχουν εγκατεστημένο μάνταλο ή κλειδαριά για να μην ανοίγουν από έξω.
Δικαιώματα ενοικιαστών εάν το ακίνητο δεν πληροί τα ελάχιστα πρότυπα
Οι ενοικιαστές πρέπει να επιθεωρήσουν ένα ακίνητο για να βεβαιωθούν ότι πληροί τα ελάχιστα πρότυπα, προτού υπογράψουν σύμβαση μίσθωσης.
Εάν το ακίνητο δεν πληροί τα ελάχιστα πρότυπα, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει από τον πάροχο ενοικίασης να κάνει επισκευές ή αλλαγές πριν υπογράψει τη σύμβαση ή πριν μετακομίσει σ' αυτό.
Εάν έχει υπογραφεί σύμβαση μίσθωσης αλλά ο ενοικιαστής δεν έχει μετακομίσει ακόμα και το ακίνητο δεν πληροί τα ελάχιστα πρότυπα, ο ενοικιαστής μπορεί:
- Να επιλέξει να μην μετακομίσει στο ακίνητο και να μην πληρώσει ενοίκιο έως ότου πληρούνται τα ελάχιστα πρότυπα· ή
- Να τερματίσει αμέσως τη σύμβαση μίσθωσης χωρίς τέλη, ενημερώνοντας τον πάροχο ενοικίασης ότι το ακίνητο δεν πληροί τα ελάχιστα πρότυπα· ή
- Να μετακομίσει σ' αυτό ούτως ή άλλως και στη συνέχεια να υποβάλει αίτημα για επείγουσες επισκευές.
- Εάν ένα ακίνητο πέσει κάτω από τα ελάχιστα πρότυπα οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια σύμβασης μίσθωσης, ο ενοικιαστής μπορεί να υποβάλει αίτημα για επείγουσες επισκευές για την τήρηση των προτύπων.
Ευθύνες των παρόχων ενοικίασης για την τήρηση των ελάχιστων προτύπων
Υπάρχουν κυρώσεις για παροχή ακινήτου που δεν πληροί τα ελάχιστα πρότυπα. Υπάρχουν επίσης συνέπειες για τη μη πραγματοποίηση των ζητούμενων επισκευών ώστε ένα ακίνητο να πληροί τα ελάχιστα πρότυπα.
Όταν ένας πάροχος ενοικίασης δεν επισκευάζει το ακίνητο
Εάν ένας πάροχος ενοικίασης δεν ανταποκριθεί σε αίτημα για επείγουσα επισκευή, ο ενοικιαστής μπορεί να υποβάλει αίτηση στο Πολιτικό και Διοικητικό Δικαστήριο της Βικτώριας [VCAT] για εντολή που απαιτεί από τον πάροχο ενοικίασης να πραγματοποιήσει τις επισκευές.
Εναλλακτικά, εάν οι επισκευές θα κοστίσουν λιγότερο από $2500 και ο ενοικιαστής έχει την οικονομική ευχέρεια να τις πληρώσει, τότε ο ενοικιαστής μπορεί να κανονίσει τις επισκευές μόνος του. Σε αυτή την περίπτωση, ο πάροχος ενοικίασης θα πρέπει να αποζημιώσει τον ενοικιαστή για το εύλογο κόστος επισκευής.
Το VCAT μπορεί επίσης να διατάξει, εν αναμονή επισκευών, οι πληρωμές ενοικίου να ανακατευθύνονται σε έναν ειδικό λογαριασμό ενοικίου για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, που ονομάζεται καθορισμένη περίοδος. Ένας ειδικός λογαριασμός ενοικίου είναι ένας καταπιστευματικός λογαριασμός που μπορεί να κρατήσει το ενοίκιο το οποίο θα πήγαινε στον πάροχο ενοικίασης. Στο τέλος της καθορισμένης περιόδου:
- Εάν έχουν γίνει οι επείγουσες επισκευές, ο πάροχος ενοικίασης μπορεί να υποβάλει αίτηση στο VCAT να του πληρώσει το ενοίκιο που βρίσκεται στον ειδικό λογαριασμό ενοικίου.
- Εάν οι επισκευές δεν έχουν γίνει και το ακίνητο δεν πληροί τα ελάχιστα πρότυπα, ο ενοικιαστής μπορεί να υποβάλει αίτηση στο VCAT να του πληρώσει μέρος ή όλο το ενοίκιο που βρίσκεται στον ειδικό λογαριασμό ενοικίου.
Μη πραγματοποίηση επισκευής λόγω οικονομικής δυσχέρειας
Κατά τον καθορισμό για το εάν οι πληρωμές ενοικίου θα ανακατευθυνθούν σε ειδικό λογαριασμό ενοικίου λόγω μη πραγματοποίησης επισκευής ακινήτου, το VCAT θα εξετάσει εάν ο πάροχος ενοικίασης αντιμετωπίζει οικονομική δυσχέρεια.
Σ' αυτή την περίπτωση, ο πάροχος ενοικίασης πρέπει να προσκομίσει τεκμηριωμένα αποδεικτικά στοιχεία οικονομικής δυσχέρειας στο VCAT.
Παράγραφοι του Νόμου
Αν θέλετε να μάθετε τι λέει ο νόμος σχετικά με τα ελάχιστα πρότυπα για ενοικίαση ακινήτων, μπορείτε να διαβάσετε αυτά τα άρθρα του περί Ενοικιοστασίου Νόμου [Residential Tenancies Act] 1997:
- Άρθρο 65Α - Χρήση ενοικιαζόμενων χώρων που δεν συμμορφώνονται με τα ελάχιστα πρότυπα ενοικίασης
- Άρθρο 72 - Επείγουσες επισκευές
- Άρθρο 77 — Πληρωμή ενοικίου σε Ειδικό Λογαριασμό Ενοικίου